Vices de construction : Focus sur un déclencheur majeur des litiges immobiliers

Des projets en retard, dépassant le budget programmé, ou souffrant de matériaux de construction non adaptés, les conflits dans le secteur immobilier se multiplient, entraînant des litiges, voire même des défaillances des entreprises contractantes.

De ce fait, une meilleure compréhension des aspects relatifs aux vices de construction et leurs origines permettra de mieux gérer les enjeux de qualité.

Les projets immobiliers nécessitent d’ailleurs une meilleure qualité à moindre coût de construction et dans un délai à respecter, ce qui rend la relation qualité-coût-temps difficile à équilibrer et met les entrepreneurs sous pression. Un système de gestion de la qualité doit ainsi être maintenu lors du cycle de vie du projet, afin de prendre en compte les trois pointes du triangle qualité-coût-temps.

Que se passe-t-il lorsque la qualité n’est pas priorisée dans la construction ? Qu’un défaut soit de nature majeure ou mineure, le problème est que la découverte des défauts arrive généralement longtemps après l’achèvement des travaux, tandis que la procédure des réclamations pour défaut demeure une tâche aussi ardue que coûteuse.

Evoquant les recours et les garanties possibles en cas d’anomalies, Mohamed Lazim, Expert judiciaire assermenté et fondateur de « Damane Bayti », affirme qu’en « cas de constatation d’un vice de construction, le vendeur est tenu à l’obligation de garantie et devra, ainsi, entamer, sans délai, les réparations ou dédommager l’acquéreur ».

Il met en avant, dans une déclaration à la MAP, trois types de garanties : la garantie des vices apparents qui concerne la phase de pré-remise des clés, les vices visibles, ceux déclarés par le vendeur, ceux dont l’acheteur a eu connaissance et ceux qu’il aurait pu facilement reconnaître ; la garantie des vices cachés qui concerne les vices découverts après la remise des clés ; ainsi que la garantie décennale qui est liée aux anomalies structurelles et préjudiciables.

Quid de la protection de l’acquéreur ?

Un vice se produit chaque fois qu’une structure immobilière achevée ou partiellement achevée ne fonctionne pas comme l’exigent les normes de construction ou les contrats qui unissent les deux parties. Mais concrètement, qu’est-ce qui est considéré comme un défaut de construction ou pas ?

Selon M. Lazim, « en cas de vices de construction, l’acquéreur est tenu de réaliser, à travers un expert judiciaire, une expertise personnalisée afin de faire valoir la garantie réglementaire en question ».

Dans le cas de vices cachés, il existe une garantie réglementaire de 2 ans, à partir de la remise des clés, pour intenter toute action réclamant la réparation de ces vices, a-t-il précisé, notant que pour se protéger de ces anomalies cachées et faire valoir cette garantie, l’acquéreur est tenu de réaliser une « expertise immobilière ».

Il faut toutefois signaler que les vices cachés peuvent également être progressifs, autrement-dit, la déficience s’aggrave progressivement au fil du temps et à mesure que la structure ou ses fonctions se heurtent soit à des forces naturelles ou à une détérioration des matériaux.

L’audit de construction qui implique des contrôles avant le début de la construction (conception), pendant la mise en œuvre ou après la fin de la construction peut constituer une solution efficiente à cet enjeu. Or, il pourra compromettre l’objectif d’optimisation des coûts par les entreprises de construction.

M. Lazim a, par ailleurs, souligné l’importance de réaliser une expertise immobilière avant la remise des clés, notant qu’un rapport d’expertise détaillé et signé par un expert judiciaire assermenté permet de formaliser, d’abord, l’existence des anomalies, avoir un document de base pour permettre au vendeur (promoteur immobilier,…etc.) de réparer les anomalies relevées par l’expert, et d’avoir un document de base crédible pour négocier avec le promoteur sur le montant de réparation.

Dans le marché immobilier, l’objectif le plus recherché aussi bien par le maître d’ouvrage que par l’acquéreur peut être résumé en un seul mot : qualité. Et dans ce marché, l’économie de la fin peut être la fin de l’économie, d’autant plus que l’état de santé du logement est fortement lié à la santé de l’acquéreur. C’est pour cette simple raison que le bien achevé est aussi important que le processus de construction suivi pour y arriver.